主题: 买房就像一场战役,一不小心可能房财两空!

  • 龙泉
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  • 发表于:2018/12/6 15:21:39
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在成都买房就像是打仗一样

前期需要凑集购房资格和购房资金,这是战争中储备物资阶段;有了购房资质后踏上了漫漫摇号路,这是攻城掠地阶段;摇中号后签订各类合同直至后期还月供,这和管理城池又有几分神似之处。

中国有句古话叫“不打无准备之仗”,我认为买房亦如此。我在公众号后台留言和买房交流群中接触了很多购房者,发现有很多人都是慌忙上阵,遇到了不少问题。

今天我收到银行短信,个人住房贷款已经放款,买房正式画上完美的句号。在买房的所有流程中,除了摇号就属贷款审批让我最忐忑,因此我想结合自身的一些经历,说说在贷款审批中需要注意的问题和解决办法,或许恰好是你所需要的。



上面这张截图为我个人住房贷款信息,贷款金额113万,月供6500元。按照银行的贷款审批条件,借贷人的月收入需是月供的2.2倍,就是1.4-1.5万/月。这样的收入对于每月还靠蚂蚁花呗度日的95后来说明显是不现实的,另外我的蚂蚁借呗和信用卡还有部分账单没有还清,此前自己还查过几次征信,于是几度担心会被银行拒贷,沦落到房财两空的境地的。

一、收入达不到月供的2.2倍怎么办?

如果在差距不大的情况下,可以适当延长贷款年限或者更改还款方式降低月供。举个例子,借如你月收入1.5万,准备贷款100万,那么选择20年等额本金的还款方式,最初月供就是8250元,1.5万的月收入肯定就达不到要求。但换成20年等额本息的还款方式,月供就降低到6500元了,1.5万的月收入就完全够了。假如你不想采用等额本息的还款方式,也可以将年限延长至30年,30年等额本金月供也降低到了6800元,1.5万元也够了。

同样年限的条件下等额本息比等额本息的月供低,同等还款方式下年限越长月供也越低,对收入要求就越低,但需要承受的利息就更多。因为利息和收入的问题,因此在选择年限和还款方式的方面极易出现选择困难,在这儿我想说的是,没有所谓的最划算的还款方式,适合自己的才是最划算的。

如果差距太大的情况下,可以找直系亲属担保或者以其余资产来进行作证。我就是属于差距太大的这一类,因此只有让父母担保,担保人所需要提供的资料与申请人一样(身份证明、婚姻证明、收入证明、流水、征信)。如果选择资产作证的话,股票、基金、名下房屋租金收入、名下房产等都可以作证,提供相应的证明即可。

附收入证明+稳定就业证明模板:



二、网贷的借款会不会影响个人住房贷款?

答案是“会”!你的每一笔网贷都会在征信系统中清清楚楚的体现出来,这些借款都会无形中增加审批难度和提高对收入的要求。在申请贷款审批前,建议提前将各类借款提前还清,因为中间有一个结清过程,银行是以各个机构的结清时间为准。

85/90后使用分期乐、蚂蚁借呗等借贷软件是很常见的,在这儿我建议慎用!因为这两个平台开具贷款结清证明是需要一定时间的,我个人就真实经历过。当银行要求我开具结清证明是,我联系分期客服后,第4天才将电子版的结清证明发给我,而且流程也比较复杂。



(结清证明模板)

三、频繁查询征信报告会对申请个人住房贷款产生影响吗?

答案也是"会"!查询记录包括了查询日期、查询操作员、查询原因等内容,是银行“风控”的重要参考项,若查询记录过多,会影响住房贷款申请,可能会导致银行评分系统不过导致拒贷。

征信查询分机构查询和个人查询,一般情况下个人查询是不会对申请个人住房贷款产生影响的。但机构查询会产生影响,比如你被10家银行查过征信,理由都是信用卡办理,但是你的征信中一张信用卡都没有,那就说明这10家银行都把你的信用卡申请拒绝了,当第11家银行看到你的征信时,往往也会直接拒绝你。

四、信用卡预期多少次会被拒贷?

贷款人两年内连续三个月或者累计六次逾期还款,就会被银行纳入了不良征信名单,这段时间内的贷款申请都会受影响,银行可能会提高房贷利率,减小放贷金额甚至直接拒贷。有时候银行也会参考五年内的征信记录,就算近两年无逾期,但是两年外五年内有逾期,也是会有影响的。

五、申请了银行贷款一般多久可以审批通过,多久可以放款?

结合我自身和参考各个银行的审批、放款速度,在资料齐全的情况下,成都新房、二手房的审批时间大多为7-10个工作日,审批通过后1-2个月左右放款,整个流程一般在3个月之内可以完成。

六、如果签订了购房合同,贷款申请没审批下来怎么办?

如果一家银行的贷款申请没有审批下来,可以向开发商申请换另外一家银行再进行申请,最多可以向三家银行申请个人住房贷款。假如三家都没有审批通过,这种情况就是最坏的了,只能转为全款购买,或者放弃该房源的购买权了(定金损失)。

温馨提示:如果你近期有申请个人住房贷款的打算,谨慎申请各类机构、银行的贷款,保持良好的征信记录。提高自身收入也是一件需要引起重视的事情,收入不光决定了是否能审批通过,也决定了日后的还款能力和生活品质。

来源:成都摇号助手

  
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